kanou 経営管理ビザと不動産契約の核心：令和7年10月改正で失敗しないための徹底解説
目次
序章：経営管理ビザの激変と不動産契約の重要性
近年、日本で起業を目指す外国人にとって必須の在留資格である**「経営・管理ビザ」の取得は、ますます厳格化しています。特に、2025年10月16日（令和7年10月16日）に施行が予定されている上陸基準省令等の改正は、従来の基準を根本から覆すものであり、その中でも「事業所の確保（不動産契約）」**に関する要件強化は、申請者が最も注意すべきポイントの一つとなりました。
本記事は、この激変する経営管理ビザの最新動向を深く掘り下げ、特に不動産契約において絶対に失敗しないための具体的な注意点を、徹底的に解説します。公的な情報源（法務省/出入国在留管理庁の改正概要）を基にした信頼性の高い情報を提供します。
経営管理ビザの最新動向と「令和7年10月改正」の衝撃
2025年10月の改正は、日本の事業基盤強化と在留管理の適正化を目指したものであり、単なる手続きの変更ではなく、「経営者」としての実態をより厳しく問う内容となっています。
改正の背景と施行日
今回の改正の背景には、経営実態のないペーパーカンパニーや、外国人による不動産取得を目的とした不正なビザ申請の増加が挙げられます。国は、真に日本経済に貢献する、実体のある事業を営む外国人経営者を優遇する姿勢を明確にしました。
- 施行日: 令和7年10月16日
不動産契約に直結する「事業所」の要件強化（核心）
最も重要な改正点の一つが、「事業所」に関する規定です。従来の基準では、事業規模や事業内容によっては自宅の一部を事業所として兼用する**SOHO（ソーホー）**形式も認められるケースがありました。しかし、改正後はこの原則が大きく変わります。
【改正後の原則】 「改正後の規模等に応じた経営活動を行うための事業所を確保する必要があることから、自宅を事業所と兼ねることは、原則として認められません。」
これは、事業の実態が伴う規模拡大（3000万円の資本金や常勤職員の雇用）に伴い、専用のオフィスを確保することがほぼ必須となることを意味します。この原則変更は、ビザ申請前に締結する**不動産契約（賃貸借契約）**に直接的な影響を与えます。
【最重要】経営管理ビザ取得に向けた不動産契約の注意点
事業所の確保は、ビザ申請の成否を分ける最重要要素です。改正後の基準に対応するため、不動産契約においては以下の点に細心の注意を払う必要があります。
1. 賃貸契約の「使用目的」は必ず「事務所・事業用」に
日本の不動産賃貸借契約では、物件の使用目的が厳格に定められています。「居住用」として契約した物件を無断で「事務所・事業用」として使用することは、契約違反にあたります。
ビザ申請の際、入管庁に提出する資料には、この「使用目的」が明確に**「事務所」または「事業用」**と記載されている賃貸借契約書が必要です。
- 絶対に避けるべきこと: 「居住用」の物件を借り、「自宅兼事務所」として申請すること。改正後は原則不可となり、ビザ不許可の原因になります。
- 取るべき行動: 契約前に、不動産会社や大家に対し、「経営管理ビザ申請のための事業所として使用する」旨を明確に伝え、事業用賃貸借契約を締結します。
2. SOHOが原則不可になったことの重み
自宅兼事務所（SOHO）が原則不可となったのは、事業の**「独立性」と「継続性」**を証明するためです。
仮にSOHOを認めてしまうと、個人生活と事業活動の境界線が曖昧になり、事業活動の実態を把握することが困難になります。改正後の入管は、外部から見て明確に事業が行われていることがわかる、独立したオフィス空間を求めているのです。
この要件を満たすためには、事業専用の賃貸オフィスやバーチャルオフィスではない実態のあるレンタルオフィスなどを検討する必要があります。
3. 契約時の「名義」と「家賃保証」の問題
不動産契約の「名義」は、ビザ申請において**「誰が事業を運営する主体か」**を示す重要な証拠となります。
- 名義: 原則として、設立する法人名義で契約を締結する必要があります。まだ法人が設立されていない段階であれば、申請者個人名義で「事業所を確保するための準備行為」として契約し、法人設立後に法人名義への切り替え（または使用貸借契約）を行う旨を明確にしておく必要があります。
- 家賃保証: 外国人による法人・個人契約の場合、家賃保証会社への加入が必須となるケースがほとんどです。保証会社との契約も法人の事業経費として認められるため、適切な手続きを踏みましょう。
4. 契約書に記載すべき項目と入管提出書類
入管への提出を意識し、不動産契約書には以下の内容が明確に含まれているか確認してください。
- 契約当事者（法人名または申請者個人名）
- 物件の使用目的（「事務所」または「事業用」の明記）
- 賃貸期間（事業の継続性を示すため、最低1年以上の契約が望ましい）
- 賃料・敷金・礼金等の経済的条件
提出書類としては、賃貸借契約書に加え、その事業所が「事業に供されている」ことを証明するため、オフィスの内外の写真、オフィスの平面図、そして光熱費の領収書なども求められます。
改正後の新基準：3000万円と常勤職員の義務化
不動産契約の注意点と並行して、経営者としての資質と事業規模の要件が大幅に引き上げられました。これらの要件を満たすことが、改正後の事業実態に合った「事業所」が必要とされる根拠となります。
1. 資本金等「3000万円以上」の具体的な定義
従来の「500万円以上」という基準から大幅に引き上げられ、「3000万円以上」が必須となりました。
- 法人の場合: 株式会社における払込済資本の額（資本金の額）または、合名会社、合資会社、合同会社の出資の総額を指します。
- 個人事業主の場合: 事業所の確保や常勤職員の給与（1年間分）、設備投資経費など、事業を営むために投下されている総額を指します。
この3000万円は単に口座にあるだけでなく、事業に必要な投資に充当される具体的な計画（事業計画書）が求められます。
2. 「常勤職員1名以上」の対象者と日本語要件
これも大きな変更点です。「外国人経営者以外に2名以上の常勤職員の雇用」という従来の基準から変わり、**「1名以上の常勤職員の雇用」**が義務付けられます。
| 対象となる常勤職員 | 対象外となる職員 |
| 日本人、特別永住者 | 経営管理ビザ以外の在留資格をもつ外国人 |
| 永住者、日本人の配偶者等、定住者 | (例: 技術・人文知識・国際業務、特定技能など) |
さらに、申請者またはこの常勤職員のいずれかが「相当程度の日本語能力」を有することが求められます。
- 相当程度の日本語能力（B2相当以上）:
- 日本語能力試験（JLPT）N2以上の認定
- BJTビジネス日本語能力テストにおいて400点以上
この要件により、事業開始時から日本人、または永住権を持つスタッフを雇用するか、高度な日本語能力を持つ人材を確保することが必須となります。
3. 事業計画書の「専門家確認」の義務化
事業計画書には、その具体性、合理性、実現可能性を評価するため、以下の経営に関する専門的な知識を有する者の確認が義務付けられます。
- 中小企業診断士
- 公認会計士
- 税理士
この確認は、事業計画の信憑性を高めるための非常に重要なステップです。
専門家との連携
高評価を得るためには、専門的な知識に基づく裏付けが不可欠です。
- 行政書士・弁護士との連携:
- 改正後の複雑な要件を理解し、入管への申請手続きを適切に行うために、入管業務を専門とする行政書士との連携は必須です。
- 士業専門家（税理士・中小企業診断士）との連携:
- 3000万円の資金調達、事業計画書の専門家確認、そしてビザ更新時にチェックされる公租公課（税金・社会保険）の適切な履行のため、税理士や中小企業診断士との顧問契約は事業成功の鍵です。
Q&A：経営管理ビザと不動産契約に関するよくある質問
Q1. 令和7年10月の改正前に申請すれば、旧基準が適用されますか？
A1. はい、原則として改正省令の施行日の前日までに受け付けられた申請については、改正前の許可基準が適用されます。ただし、審査の過程で改正の趣旨を鑑みた事業実態が問われる可能性はあります。できる限り早く準備し、申請することをお勧めします。
Q2. 不動産契約の名義は、法人設立前でも個人名で大丈夫ですか？
A2. 法人設立の準備期間中であることを明確に説明できるのであれば、個人名義での契約も一時的に認められます。しかし、ビザ取得後、速やかに法人名義への切り替え、または法人と個人間での**「使用貸借契約書」**を作成し、事業の実態と名義を一致させることが必須です。
Q3. 「原則として自宅兼事業所は不可」とのことですが、例外はありますか？
A3. 法務省の文書で「原則として認められません」とされている以上、例外的な許可は極めて困難になります。特に改正後の3000万円、常勤職員といった大規模な事業要件を満たす場合、自宅ではその規模に見合った経営活動が行えないと判断される可能性が高いです。専用の事業所を確保することが基本戦略となります。
Q4. ビザ更新時に不動産契約で注意すべき点はありますか？
A4. 更新時には、事業所が継続して事業のために使われているかの実態調査が入ります。家賃の遅延がないか、契約が自動更新されているか、そして賃料や光熱費が法人口座から適切に支払われているかなど、公租公課の履行状況と合わせて、事業実態を証明する資料が厳しくチェックされます。
Q5. 資本金3000万円は、全額を日本に送金する必要がありますか？
A5. 資本金は、事業のために日本に投下される資金である必要があります。原則として、全額を日本の金融機関の法人口座に払い込む必要があります。単なる海外からの送金だけでなく、その資金の出所（適法性）についても説明を求められる可能性があるため、専門家と相談して進めるべきです。
結論：改正をチャンスに変え、高評価の事業基盤を築く
令和7年10月の経営管理ビザの基準改正は、起業を目指す外国人にとって大きな壁となり得ます。しかし、これをクリアすることは、あなたの事業が**日本政府のお墨付きを得た「実体ある優良なビジネス」**であることの証明にも繋がります。
特に不動産契約は、事業の第一歩であり、ビザ申請の成否を握る核心です。単なる「場所の確保」ではなく、「改正後の厳格な要件を満たす事業実態の証明」として、行政書士、税理士、そして事業用物件専門の不動産会社といった専門家チームと連携し、入管が求める要件を先取りした準備を進めてください。
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 「記事監修」 加納行政書士事務所 運営HP：ビザ申請サポートNavi https://visasupportnavi.net/ 代表 特定行政書士 加納 裕之 「学歴」 同志社大学大学院法学研究科公法学専攻博士前期課程修了（修士（法学）） 明治大学法科大学院修了 「資格」 行政書士（特定付記）、TOEIC８０５点 「専門分野」 入管取次・ビザ申請、在留資格、永住・帰化、外国人問題、国際公法 |